Одна гривна, потраченная на реконструкцию «хрущевок» будет давать минимум несколько гривен дополнительного ВВП, прогнозируют экономисты.
В конце июля в правительстве снова началось обсуждение идеи масштабной реконструкции устаревшего жилого фонда — советских «хрущевок». Соответствующие изменения в законодательство подготовили в Министерстве развития общин и территорий. В ближайшее время этот документ должен быть утвержден Кабинетом министров и подан в Верховную Раду, передает Хроника.инфо со ссылкой на ТСН.
Необходимость перестройки, или хотя бы капитального ремонта «хрущевок» назрела уже давно. Их срок эксплуатации, как говорят эксперты, составляет около 40-50 лет. То есть, уже сейчас обновления требуют дома, построенные до 1970 года. При этом срок эксплуатации домов 50-60-х годов завершился десять лет назад, а довоенных зданий — еще раньше.
Хотя в Украине закон о комплексной реконструкции кварталов устаревшего жилого фонда действует еще с 2006 года, масштабная реконструкция так и не началась. В Минрегионе объясняют это так: есть ряд требований, которые на практике невозможно реализовать. Однако в действительности проблема глубже: даже если исправить все недостатки законодательства, без стимулов для инвестора и гарантий для жителей домов, реконструкции не будет.
Поможет ли законопроект от Кабмина запустить масштабную реконструкцию хрущевок, и что нужно, чтобы инвесторы и застройщики взялись за проекты.
Что предлагают в Минрегионе
Ключевые изменения в законопроекте касаются количества жильцов дома, которые должны согласовать его реконструкцию. Так, если сейчас для начала реконструкции многоквартирного дома свое соглашение должны дать все без исключения жители, то предлагаемый законопроект уменьшает количество жителей, которые должны поддержать реконструкцию здания, до 75%.
Среди прочего, в проекте закона уточняется алгоритм принятия решения о реконструкции кварталов. Принимать его должен орган местного самоуправления, но предварительно он должен провести инвентаризацию жилых и нежилых помещений, решить, отселять жителей в квартиры маневренного фонда, и утвердить программу реконструкции. Сама же реконструкция может предусматривать как модернизацию дома с отселением жителей или без него, так и реновацию, то есть снос дома.
«При реновации сносится квартал старой застройки, в том числе элементы инфраструктуры — коммуникации, проезды между дворами, гаражи, скверы и так далее. Квартал фактически будет сводиться «с чистого листа» по новому проекту. Это очень затратно. Реконструкция более вероятна, ведь речь идет о локальных проектах каждого дома отдельно», — объясняет руководитель Департамента оценки группы компаний «Увекон» Светлана Смольникова.
Если же городской или поселковый совет решит отселять жителей, есть два пути: либо переселять их в другой дом на постоянной основе, или же временно поселиться в квартирах маневренного фонда. Также житель дома получит выбор, или вернуться в свою квартиру после реконструкции, или получить за нее компенсацию (фактически, продать ее застройщику), или увеличить или уменьшить площадь квартиры, купив или продав дополнительные квадратные метры.
Инвестора-застройщика городской или поселковый совет будут выбирать по конкурсу. Он, в свою очередь, должен будет реконструировать не только жилые дома, но и объекты инженерно-транспортной (канализацию и объекты водоснабжения) и социальной (детские сады) инфраструктуры, расположенные в пределах квартала.
Что мешает начать перестройку «хрущевок» уже сейчас
Опрошенные участники рынка недвижимости говорят, что изменение процента жителей дома, которые должны дать согласие на его реновацию или реконструкцию, со 100% до 75%, — далеко не главный вопрос, мешающий начать масштабную перестройку «хрущевок».
Прежде всего, чтобы жители дома дали свое согласие на его капитальный ремонт или перестройку, им нужно четко объяснить, что они получат взамен — временное жилье на период строительства (квартиры так называемого маневренного фонда) и в какую квартиру поселятся после его завершения.
Как пояснил президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Юрий Пита, в законодательстве нужно прописать механизм взаимопонимания с местной общиной, чтобы не оказывалось необоснованного сопротивления строительству и решить вопрос маневренного фонда — если его строительство ляжет на плечи застройщика, он должен получить земельный участок и все разрешительные документы. От этого и будет зависеть успешность всего проекта по реконструкции.
В то же время Светлана Смольникова называет две ключевые проблемы, мешающие начать масштабный проект реновации домов устаревшего жилого фонда: первая касается компенсации жителям домов старой застройки, вторая — отношений органов местного самоуправления и потенциальных инвесторов.
«Если дом аварийный, жителей могут выселить принудительно. В других случаях прописаны варианты обмена на «равноценное жилье». И это — мина замедленного действия. В проекте говорится, что равноценный объект недвижимого имущества — объект, площадь и рыночная стоимость которого не меньше, чем площадь и стоимость квартиры, которая освобождается. Здесь могут возникнуть «разночтения». Например, на рынке оценочных услуг уже имеются «чудотворцы», зарекомендовавшие себя в умении минимизировать стоимость объекта, а вместе с тем и базу налогообложения при сделках по купле-продаже жилья. Теперь задача будет прямо противоположной — максимально завысить его стоимость», — говорит специалист.
По ее словам, при оценке стоимости квартиры следует учитывать ее местонахождение: квартиры в центральной части города имеют более высокую стоимость, чем квартиры в других районах.
Юрий Пита отмечает и другие проблемы, без решения которых новый законопроект будет малоэффективным. В частности, правительство должно разработать четкие механизмы привлечения к реконструкции домов устаревшего жилого фонда инвесторов-застройщиков.
«Должна быть четко прописана дорожная карта — концепции новых кварталов, прозрачные аукционы, тендеры, сроки строительства и санкции за их несоблюдение. Нерешенным остается вопрос, кто будет финансировать прокладку новых инженерных сетей. Ведь в себестоимости строительства нового многоэтажного дома стоимость обустройства сетей может достигать 40-60% от общей себестоимости строительства», — говорит специалист.
Кроме того, началу реновации жилых массивов устаревшей застройки мешает отсутствие Генерального плана населенного пункта и отсутствие предохранителей для предотвращения мошенничеств со стороны подрядчиков, банкротств строительных компаний, чтобы реконструкция не превратилась в ряд очередных долгостроев.
«Оптимальный сценарий должен выглядеть так: власть объявляет тендер на реновацию жилья в четко очерченных границах, готовит инвестиционный проект, обсуждает его с жителями и получает согласие 75% жильцов дома. Далее она обнародует, какие расходы готова взять на себя — или финансирование строительства инженерных сетей, или демонтаж устаревших домов, или частичное финансирование домов маневренного жилищного фонда. Инвестор, в свою очередь, получить информацию, сколько реально в доме живет человек, сколько нужно новых квартир. На основании этого он разрабатывает концепцию, смету, визуализацию и проект строительства временного жилья для владельцев старых квартир», — объясняет специалист.
Кто останется в выигрыше
Эксперты отмечают, что для решения этих вопросов и начала массовой реконструкции «хрущевок» нужна политическая воля высшего руководства страны. Если же она будет — этот проект может принести выгоду не только жителям квартир старых домов, которые получат новое равноценное жилье, но и стране в целом.
«Реконструкция устаревших домов является одним из лучших мультипликаторов для экономики. Одна гривна, потраченная на реконструкцию «хрущевок» будет давать минимум несколько гривен дополнительного ВВП. Ведь реновация домов — это металл, цемент, трубы, строительные материалы, зарплата рабочих», — объясняет экономический эксперт Алексей Кущ.
Однако, он предостерегает, что при запуске этой программы нужно не повторить ошибок, которые были допущены в предыдущих масштабных проектах, в частности в «Большом строительстве».
«У нас часто запускаются масштабные проекты, которые не дают мультипликационного эффекта. Классический пример — «Большое строительство». Если государство собиралось потратить почти 4 миллиарда долларов на дороги, перед тем нужно было запустить автодорожно-промышленный кластер: наладить производство битума и строительной техники, чтобы деньги, потраченные на проект, стимулировали украинскую экономику. Но получилось, что с 4 миллиардов долларов, которые государство потратило на строительство дорог, около 2 миллиардов ушло на оплату китайской строительной техники, российского битума и на оплату труда турецких компаний», — объясняет специалист.
По его словам, в случае с масштабной реконструкцией устаревшего жилого фонда, должно быть налажено производство своих строительных материалов — цемента, плитки, инженерии (труб, кабельной продукции, проводов, смесителей). Только тогда это будет стимулятором экономики.
Также Алексей Кущ отмечает, что важно, чтобы политика замены «хрущевок» не коснулся только богатых и привлекательных районов Киева, Львова или Одессы.
«Если будут выделяться государственные средства, реконструкция должна начинаться с регионов — с небольших районных и областных центров. Ведь есть риск, что крупные строительные компании разделят между собой лакомные куски устаревшего жилья в центре Киева, Львова или Одессы, где, в общем, заменить «хрущевки» можно и без помощи государства, и получат за это налоговые стимулы и льготы», — говорит специалист .
Он добавляет, что если проекты будут начинаться с регионов, куда застройщик просто так не придет, то без государственной помощи ничего не обойтись. А если речь идет о реконструкции жилья в центре Киева или Львова, то никаких налоговых льгот государство не должно предоставлять застройщикам, ведь это и так будет для них выгодным бизнес-проектом.
Читайте также: Большую часть Украины накроют дожди: где останется сухо
«В Украине вопрос перестройки «хрущевок» — это уже не вопрос выгоды, а вопрос безысходности. Все дома имеют свой срок эксплуатации. Жизненный цикл «хрущевок» в ближайшие десять лет будет подходить к концу. Если с ними ничего не делать, это чревато как минимум ухудшению условий проживания жильцов дома, а как максимум — различными авариями, в том числе и довольно опасными», — резюмирует Алексей Кущ.