По данным исследований компании M4U, почти 40% украинцев нуждаются в собственном жилье, но позволить отдельную квартиру могут только 4%. В начале текущего года правительство анонсировало специальную ипотечную программу, позволяющую приобрести квадратные метры в таких объектах, как новостройки Одессы и других городов, под 7% годовых. Действовать проект начал с 1 марта. Состоянием на сентябрь 2021 года подписано всего 800 договоров. Самым активным периодом использования ипотеки были июнь-июль. Роль здесь сыграл так называемый отложенный спрос и снижение процентной ставки. Об условиях программы и том, почему банки неохотно дают подобные кредиты, а украинцы не спешат их брать – читайте далее.
Особенности программы кредитования
Программа «Доступная ипотека» предполагает, что заемщик будет платить 7%, остальное будет покрывать государство. Напомним, что сегодня на новостройки Киева и других городов можно взять заем в среднем под 12% годовых. Консультанты в сфере недвижимости активно критикуют концепцию, указывая на то, что на данный момент это нишевый продукт: довольно жесткие ограничения не позволяют людям, нуждающимся в квадратных метрах, воспользоваться предложением.
По словам специалистов, государство должно заботиться о людях, не имеющих жилья, а данный проект доступен только небольшой части населения. Спорным представленный план является еще и потому, что часть средств на него забрали из проекта по поддержанию бизнеса, развитие которого могло бы положительно сказаться на экономике.
После презентации проекта эксперты сделали предположение, что ипотека существенно не повлияет на количество кредитов. Сейчас, когда план действует уже больше 9 месяцев, можно с уверенностью заключить, что их прогнозы оправдались, «Доступная ипотека» практически никак не повлияла на отечественный рынок недвижимого имущества. Отметим, что банки не выдают много кредитов не из-за невысокой процентной ставки, поскольку компенсации аккредитованным финансовым учреждениям выплачиваются из специального созданного фонда. Основной причиной небольшого количества подобных сделок является то, что кредиторы не защищены на государственном уровне.
В программе доступного кредитования участвуют десять банков, из которых лишь семь относительно активно дают займы. Финансовые учреждения неохотно принимают участие в процессе в частности из-за непрозрачности отечественно рынка недвижимости. В то же время многие специалисты отмечают, что сам факт появления подобной программы – позитивный, поскольку раньше в Украине ставка не опускалась ниже 10%.
Сколько придется платить на самом деле
Финансовый аналитик Юрий Прозоров также позитивно оценивает появление на нашем рынке такого предложения, хотя и отмечает, что 7% – это далеко не окончательная ставка, ведь кредитозаемщик также платит за обслуживание кредита, непосредственно его выдачу и страхование. Вместе с дополнительными оплатами получается полноценных 9%, говорит специалист. Также Прозоров подсчитал, что за 20 лет заемщик может заплатить банку в среднем в 2,5-3 раза больше стоимости объекта недвижимости, которую он приобрел. Однако возможности снижения процентной ставки аналитик на сегодня не видит.
Перспективы «Доступной ипотеки»
Специалисты утверждают, что перспективы у «Доступной ипотеки» есть, но концепция нуждается в модификации. Поставленной властью амбициозной цели выдать кредитов на 5 млрд. грн. удастся достичь еще нескоро, хотя в будущем программа могла бы стать двигателем отечественной экономики и существенно повысить ВВП. В первую очередь эксперты советуют смягчить требование к жилью, на которое выдают кредит. Сейчас оно не должно быть старше трех лет, что существенно сужает выбор. Несмотря на активное строительство жилых комплексов на территории Украины, предложение на данный момент весьма ограниченно. К примеру, на декабрь текущего года больше 70% жилья в объектах на стадии возведения уже раскуплено.
Какое жилье можно взять под 7%
В концепции участвуют жилые объекты, сданные в использование в течение последних трех лет. В перечень объектов входят квартиры, отдельные дома и жилье, на стадии строительства – в этом случае кредитозаемщик финансирует его возведение. Стоимость выбранного объекта не должна быть выше 2,5 млн. грн. Не кредитуются квартиры и индивидуальные дома, сданные в пользование раньше, чем за 3 года до текущего года, социальные и служебные жилища.
Кто и на каких условиях может стать участником программы
Достаточно жесткие требования выставляются не только к ипотечному жилью, но и потенциальным пользователям услуги. Купить квартиру под 7% могут дееспособные граждане Украины, которые нуждаются в улучшении условий проживания, в частности:
- лица, которые проживают в старых домах или стесненных условиях;
- перемещенные лица;
- молодые семьи (до 35 лет);
- ученые и педагоги;
- медики и бюджетники.
На момент полной выплаты суммы возраст заемщика не должен быть больше 70 лет. Ипотека не будет распространяться на граждан, которые прибегли к искусственному ухудшению своих условий (к примеру, за последние несколько лет продали недвижимое имущество, которым владели).
Что касается дохода, который позволит воспользоваться программой, то он должен позволять погашать сумму кредита. Кредит выдается на 20 лет, хотя по подсчетам большинство кредитозаемщиков погашает долг за семь лет. Максимальный размер займа – 2 млн. грн. Также заемщику необходимо заплатить так называемый начальный взнос из собственных средств. Размер платежа – 15% от стоимости ипотечной квартиры. Украинские компании-застройщики сходятся во мнении, что программа пользовалась бы значительно большей популярностью, если вы начальный взнос был в пределах 5%, а процентная ставка по ипотеке составляла не более 3%.
«Украинская мечта» – перспективный проект или очередная профанация?
1 декабря Владимир Зеленский представил следующую программу, которая призвана сделать жилье для украинцев более доступным. По словам президента, граждане Украины, которые платят налоги, смогут взять доступный кредит под покупку недвижимости, автомобиля или для получения образования. Процентная ставка «Украинской мечты» (а именно такое многообещающее название получила концепция) будет равна 5%. Эксперты рынка недвижимого имущества пока сомневаются, что государство в будущем сможет справиться с очередной дотационной программой. В то же время они сходятся во мнении, что Украине необходим план, который станет катализатором развития строительной отрасли, что со временем положительно скажется на экономике страны в целом.
Что касается объектов недвижимости, которые можно будет купить под привлекательные 5% годовых, то уже сегодня известно, что выбирать потенциальным участникам предстоит среди новостроек. Специалисты подчеркивают, что если требования к жилью будут настолько же жесткими, как в «Доступной ипотеке», «Украинская мечта» в отношении недвижимости будет пользоваться столь же невысоким спросом.